Das MZ Forum für MZ Fahrer

Hallo zusammen,

ich benötige mal bitte Hilfe von Handwerkern.

Wir hätten die Möglichkeit ein Haus zu kaufen. Das Haus wurde erstmals 1735 erbaut. 1850 gab es eine Grunderneuerung. Nach der Wende wurde es immer wieder stückweise modernisiert.
Das Haus ist im Erdgeschoss mit Feldsteinen gemauert. Das Obergeschoss ist als Fachwerk gebaut. Ich vermute, dass das Fachwerk klassisch mit Lehm und Stroh verfüllt wurde.
Außen wurde das Obergeschoss mit Schindeln aus Kunststoff verkleidet. Darunter wurde 5cm Steinwolle als Dämmung aufgebracht.

Hauptsächlich geht es mir um das Obergeschoss. Die lichte Deckenhöhe ist 195cm. Entsprechend sind die Türzargen niedriger.
1. Frage: Da das Dach eh erneuert werden müsste, war die Idee das Obergeschoss in dem Zusammenhang gleich zu erhöhen. Ist das einfach möglich, oder hat das schon einmal jemand gemacht?

Die zweite Frage betrifft das Erdgeschoss. Im Wohnzimmer hat man die Feldsteine freigelegt und nur weiß überstrichen. Das Wohnzimmer hat auch nur ein Fenster. Als wir in das Wohnzimmer reingekommen sind, roch es leicht muffig.
2. Frage: Ist ein leichter muffiger Geruch normal? Kennt man ja von Felsenkellern zum Beispiel, oder ist es ein Indiz auf Schimmel? Zu sehen war nichts, aber ich wollte dem Verkäufer auch nicht die Bude ausräumen.

3. Frage: Eine ganz wilde Idee wäre, das Haus komplett zu entkernen und innen neu aufzubauen. Kann jemand grob sagen, was das ungefähr kosten würde. Vor 10 Jahren hat man immer die Summe von 100.000,- Euro in den Raum geworfen.

Vielen Dank und Grüße
Enrico

steht das teil unter denkmal-/ milieuschutz?
ggf. mit nem gutachter/ sachkundigen besichtigen gehen, aus der ferne antwortet jeder auf die bilder die in seinem kopf entstehen.
ggf x paar bilder, die zeigen was du ansprichst.
(ich weiss, war nicht gefragt)

gerade in der Zeit nach der Wunde wurden wohl teils seltsame Dinge gemacht..... ich wäre vorsichtig was diese Sanierungen angeht.


ich bin kein Fachmann, aber ich könnte mir vorstellen, dass es schwierig ist, das Aufsteigen von Feuchtigkeit völlig zu vermeiden. auf das Niveau eines "modernen" Hauses zu kommen ist wohl nicht leicht/billig.

ist Denkmalschutz drauf? Dann erst mit dem reden, nicht dass ein wertvoller Dachstuhl dahintersteckt.

das richtig trocken zu bekommen ist voraussichtlich nicht billig. Schimmel muß nicht sein, manches geht auch durch regelmäßiges Lüften weg. Ist das Haus noch bewohnt oder steht es schon länger leer?

Entkernung kommt wahrscheinlich genauso teuer wie ein Neubau, je nachdem wieviel Arbeit du selber reinsteckst, ein Freund von mir hat knapp 10 Jahre gebraucht und solange eigentlich immer irgendwo eine Baustelle im Haus.
Ich weiß ja nicht wie die Preise mittlerweile bei euch in der Gegend sind, ich würde ein Haus aus den 1890-1940er Jahren bevorzugen.

https://www.immobilienscout24.de/expose ... e=radius#/

Moin,
Das sind viele Fragen, die man ohne in Augenscheinnahme kaum beantworten kann.
Ein bischen aber geht:
Muffiger Geruch ist bei Felsenkellern in Ordnung, bei Wohnzimmern nicht.
Die Geschosserhöhung berührt u.a. statische und baurechtliche (Denkmal?) Belange, machbar ist viel,- aber billig ist das nicht.
Damit sind wir bei den 100.000 €,- das wird nicht ansatzweise reichen.
Ich würde vor allem mit einem Sachverständigen das Haus besichtigen,- dann weißt Du was auf Dich zukommt und ob Du das stemmen kannst (oder willst). Das Honorar ist gut investiert..
Die Instandsetzung eines alten Fachwerkhauses ist fast immer ein Kompromiss, selbst wenn man viel Geld in die Hand nimmt, und man muss mit vielen unzulänglichkeiten, z.B. in Bezug auf Dämmung und Feuchtigkeit, leben.

Das wichtigste Kriterium bei dem Objekt fehlt: einzeldenkmal, Ensembleschutz oder ganz ohne Denkmalschutz?

Zu 1. : so ganz einfach ist das nicht. Du müsstest ja das Gebälk entsprechend aufstocken um höher zu kommen.

Zu 2. Sandstein ist immer etwas feucht. Dazu kommt in der Regel eine fehlende Horizontalsperre und damit aufsteigende Feuchtigkeit. Das reguliert sich aber in der Regel selbst, wenn da kein stehendes Wasser ist. Indiz dafür wäre der Kellerboden. Die sind meist aus Lehm und der sollte trocken sein. Wenn der Putz im Wohnzimmer nicht aufwirft sollte das passen.

Zu 3. die Summe reicht bei weitem nicht.

Wenn die Balken Wurmfrei sind musste halt nur damit leben das nix wirklich im Lot ist aber über sowas könnte ich locker hinwegsehen. Viele kleine Löchlein und Staub unter den Balken schliesen auf Wurmbefall und dann wöllte ich das nicht haben.

Es kommt bei einem alten Haus immer darauf an was man selbst machen kann oder was eine Firma machen muss.
Somit kann die Summe schon ausreichen, KANN aber MUSS nicht... (ich rede nur von Entkernung und neu Aufbau, keine Einbauten wie Heizung etc.)
Ich weiß wovon ich rede. Hab selbst ein 200 Jahre altes Haus mit Denkmalschutz.

Bester Ansprechpartner ist da zur Zeit sicherlich der Stephan. Der macht seit einem Jahr genau diesen Bauprozess durch.


Ich baue seit zwölf Jahren und habe noch genug offene Baustellen.

Wenn du mal in der alten Heimat bist, lade ich dich gerne mal ein Enrico. Wir sind jetzt schon deutlich über der erdachten Summe und noch nicht fertig.

Moin,

unser Haus in Dortmund war etwa 1850 erstmalig in irgendwelchen offiziellen Schreiben aufgetaucht, (Finanzamt) und mit einem Lehmboden im Keller, mit entsprechendem Geruch der durchs Haus zog, (Mauerfundament) und innen komplett Fachwerk gebaut. Die Außenmauern waren gemischt, teils Ziegel und teils Fachwerk. Es war alles vorhanden, Betonputz und die alte Mischung aus Kuhmist und Stroh, die Decken bestanden aus Balken mit einer schwarzen, ich sag mal, Grobstaubfüllung zwischen Boden und Decke.

Wir haben viel Spaß gehabt mit dem Haus, als ich beispielweise im Hausflur eine Lampe installieren wollte, kam die halbe Spalierlattendecke runter, als wir das Dachgeschoss ausbauten und die Decken dafür entfernten, sahen wir aus wie die,....also wir waren pechschwarz und das Duschwasser perlte eine ganze Weile ab bis die Seife ihre Wirkung entfalten konnte. Einige Deckenbalken waren angekokelt weil der Kamin rissig war.

Wollten wir dort, wo wir noch nicht entkernt und renoviert hatten ein Bild aufhängen wollten, wurde fast immer eine Baustelle daraus. Es ging soweit dass ich den Raum der ein Badezimmer werden sollte für einige Jahre verschlossen und nicht mehr betreten habe.

Wir haben, alles in Eigenarbeit, sämtliche Fenster getauscht, alle Leitungen, Wasser wie Strom erneuert, eine Heizung über drei Etagen eingebaut, das Dach gedeckt und fast alle Wände von dem Putz befreit, oft die Fugen zwischen den Ziegeln ausgekratzt und neu verfugt, danach Rigips geklebt.

Dass wir die Bude wegen der immer unschön werdenden Umgebung, (möchte ich nicht weiter ausführen) verkauft haben, tat mir anfangs leid aber sehe ich heute als sehr sehr gute Entscheidung an.
Ich suche gelegentlich mal das Album raus und stelle einige Bilder ein.

Ein Bild vom Kaufzustand habe ich grad hier liegen, die Garage links daneben, 7x14m voll unterkellert, sollte mal ein Haus drauf, haben wir später dazu gekauft.
Die Hütte war im Prinzip gute gelegen, ich habe in dem Ort gearbeitet und meine Frau musste zu ihrem Arbeitsplatz nur die Straße überqueren.



Auf meinem Rechner steht die Hütte aufrecht, warum hier nicht, kann ich nicht sagen.


Willy

Meine Erfahrung, wenn du einmal anfängst, mach es richtig. Alles ansehen und alles entsprechend angepasst neu.



Es sollte geklärt werden, welches Fundament drunter ist, meist sind die Häuser nur in den Lehm gesetzt. Viele haben dann alles schön mit Beton verfüllt und die Nässe drin. Es gib verschiedene Trockenlegungsarten, die effektivste ist eine Fundamenterneuerung nach Augenmaß und nicht nach DIN mit Horizontalsperre.

Das Obergeschoss wird schwierig, hier muss in jedem Fall das Gebälk geprüft werden, ob Wasserschäden aufgetreten sind zwischen Dämmumg und Holz. Die Lehm/Holzwand kann dann nur schwer ausatmen. wenn dann noch Reparaturen mit Ziegel und Zementputz gemacht wurden, ist der Zimmermann dein bester Freund.



Erstmal ist zu klären, was für einen Dachstuhl vorhanden ist, wenn sich die Sparren auf die Fetten stützen ist es nicht so einfach, statisch genauso wie von der Umsetzung her. Bedenke auch, dass das alles statisch berechnet werden muss und heutige Anforderungen an Querschnitte und Bauformen doch recht wuchtig werden bzw. auch preisintensiv.



Siehe oben. Wenn es riecht, ist es nass! Du kannst alle zwei Jahre neu streichen mit entsprechender Farbe, oder das auf heutigen Stand bringen.



Wenn man sich mit einem alten Haus identifizieren kann, das möchte und auch mit entsprechenden Baumaterialien arbeiten will, dann kommt man um die dritte frage nicht drum herum. Zumal du dann Sachen entdeckst, die du nicht für möglich gehalten hast. Pfusch gibt es seit Jahrhunderten.

Wenn du so ein altes Haus Sanieren möchtest solltest du auf jedem Fall jemanden mit zu Rate ziehen der sowas schon mal gemacht hat, eigene Erfahrungen sind noch besser. Hier bei uns im Ort sind Häuser wieder hergerichtet worden, da hätte mancher kein Finger dran gesetzt und nur abgerissen. Jetzt sind es mit die schönsten Schmuckstücke und haben ihren Ursprünglichen Charakter wieder erhalten. Ich habe bei solchen Sanierungen schon oft geholfen, du musst dich auf viel Arbeit und Ausdauer bei der Sache einstellen. Wenn es ein Denkmalgeschütztes Haus ist unbedingt alle Maßnahmen absprechen, beim Dach kann ich dir wenig Hoffnung machen wenn es Denkmalgeschützt ist, genau so sieht es mit der Fassade zur Straße und den Fenstern aus, selbst die Auswahl der Ziegel müssen abgesprochen werden. Eins solltest du auch in Betracht ziehen, es wird nie ein Niedrigennrgie Haus werden. Modernen Baustoffen wie Dampfsperre, Dämmplatten usw. Haben im Fachwerkbereich nichts zu suchen, da muss man nach den geeigneten schauen gibt es aber. Lehmputz kann ich auch sehr empfehlen, sorgt für ein angenehmes Raumklima und reguliert die Luftfeuchtigkeit von selbst. Ich persönlich finde es sehr gut wenn Alte Häuser wieder hergerichtet werden, gerade Fachwerkhäuser, was da das Handwerk mit ihren Mitteln erschaffen hat wird es wohl nicht wieder geben und hält Hunderte Jahre, das werden moderne Bauten von heute nicht erreichen.

Und bitte auch an die Sanierungspflicht im Rahmen der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) denken.
Ich fage mich mittlerweile was teurer kommt, die EnEV oder Denkmalschutz und im schlimmsten Fall eine Kombination von beiden.

Beste Grüße aus dem Harz

Das ist mit das wichtigste für solch ein Projekt finde ich, und dann macht es auch Spaß trotz der Arbeit.

Auahuerhau… Das ist ja mal ein Projekt!
Ich geb da mal ein wenig meiner Erfahrung mit rein.
Wir sind nämlich auch gerade dabei zu "sanieren". Unsere Hütte ist dreistöckig und steht am Hang. Bislang haben wir im ersten Stock gewohnt (Ebenerdig zur Straßenseite, aber zum Garten hin schon im dritten OG, da der Keller ebenerdig zum Garten ist... Also schon Extrem am Hang gebaut!
Wir sind jetzt einen Stock nach unten, in die Einliegerwohnung gezogen und werden zuerst "unsere Wohnung" Kernsanieren. Da kommt neuer Strom, neue Heizkörper, neue Wasseranschlüsse, Fußböden rein... Die Wände, Decken und Fenster , sowie Eingangstür werden neu gemacht und dann ziehen wir da wieder ein und dann machen wir mit der Einliegerwohnung das gleiche... Ergo zwei Wohnungen vollsanieren... Mit viel Eigenleistungen kommen wir auf 30-35 Kiloeuro pro Wohneinheit. Und unser Haus ist Gemauert!

Was ich sagen möchte... Bei so einem alten Fachwerkhaus gibt's ne Menge an was man denken sollte! Es bleibt nicht bei Wänden und Decken! Einen Dachstuhl höher setzten... Die Installationen sollte man auf jeden Fall dem Stand der Zeit anpassen! Dann sollten auch gleich die Fenster und Türen auf neusten Stand gebracht werden, sonst wird das ne Dauerbaustelle!
Unser Haus haben wir vor 9 Jahren gekauft und sind sofort eingezogen. Das Obergeschoß, dort lebt die Tochter, ist bereits auf neuem Stand. Jetzt folgen die anderen Stockwerke.

Heute würde ich jedem empfehlen... Wer sich ne Hütte kauft und diese nicht gleich beziehen muss. der sollte den Bau gleich sanieren! Ist man erstmal drin, dann muss man damit rechnen über Jahre in ner Baustelle zu hausen...

Die Anschaffung eines Baudenkmals lohnt sich bei gehobenen Einkommensverhältnissen: Die meisten Maßnahmen können nur steuerlich geltend gemacht werden...
Zuschüsse gibt es je nach finanzieller Ausstattung der Kommune und der Bedeutung des Baudenkmals.

Aber genau das ist der Knackpunkt:
1. Gleich ordentlich sanieren geht entweder richtig ins Geld (alles über Handwerker) oder dauert ewig (wenn man es selbst macht). In dieser Zeit hat man doppelte Belastung durch Miete und Abzahlung fürs Haus.
2. Einziehen und schrittweise sanieren ist zwar immer ne Baustelle, aber kostentechnisch eine Nummer die man über längere zeit strecken kann. Ich habe mich für diese Variante entschieden.

Ich habe im Vorjahr ein Haus aus den 1960ern saniert und da sind schon zirka € 100.000,- reingeflossen.
Das neue Dach ist bei diesem Betrag noch gar nicht dabei und folgt erst in den nächsten Jahren.
Mit so einem alten Fachwerkbau habe ich keine Erfahrung, aber es wird hier sicher wesentlich teurer werden.
Da kommt ein Neubau wahrscheinlich auch nicht teurer.
Andererseits hat so ein Gebäude, das die Jahrhunderte überdauert hat, einen eigenen Reiz und sollte unbedingt erhalten werden.
Es braucht halt viel Geld, Geduld, Durchhaltevermögen und ein gewisses Maß an Leidensfähigkeit.

Vill. hats schon iwo jemand geschrieben, hab nur schnell überflogen.

Will hier nur mal als Stichwort "Fördergelder" mit in Raum werfen.

Bei den Alten Häusern geht da schonma was...

Das würde ich auf keinen Fall in eine Betrachtung mit einbeziehen. Wenn es was gibt, ist das gut und kann etwas helfen, mehr aber auch nicht.
Eine Entscheidung für oder gegen den Kauf würde ich davon nicht abhängig machen.

Ich habe vor einigen Jahren denkmalschutzgerechte Fenster im Wert von 17 TEUR einbauen lassen.
Normale Fenster hätten ca. 10 TEUR gekostet.
Den "Denkmalschutzaufpreis" in Höhe von 7 TEUR hat mir das Denkmalamt mit 500 Euro vergütet.

PS: Klar, es gibt noch andere Fördertöpfe und Möglichkeiten. Aber auch dort muss das Objekt förderfähig sein.
Mein Haus war nirgends förderwürdig, außer beim Denkmalamt selbst.

Lohnt sich nur, wenn man das Haus geschenkt bekommt, keinen Zwang hat sowie 3 Jahre warten und planen kann. Viele Förderprogramme wie bspw. Leader sind langatmig, unflexibel und, wenn unvorhergesehenes kommt, auch recht preisintensiv, trotz Förderung.

Steuerlich kann man etwas bei Denkmalschutz machen und eventuell ein paar Sachen von der KFW mitnehmen, das war es aber schon.

Steuerlich lohnt sich das schon sehr. Der Knackpunkt ist aber, dass man dafür Rechnungen von Firmen haben muss die die Arbeiten ausgeführt haben (und natürlich vorher vom Denkmalamt explizit genehmigt wurden).
Jegliche Dinge die man selbst macht (um Kosten zu sparen) werden nicht mit betrachtet.

Bsp.: Ich kann meine Fenster im Wert von 17 TEUR auf zehn Jahre steuerlich geltend machen.
D.h. pro Jahr kann ich 1.700 Euro als Kosten in der Steuereklärung angeben.

Solange wir aber hier noch nicht wissen, ob es überhaupt um ein Denkmal geht, ist das alles nebensächlich.

Upps...das is Hart!

Wieder was gelernt. Hätt nicht gedacht das es dann doch SO wenig is

Hallo zusammen,

vielen Dank für Eure Erfahrungen.

Denkmalgeschützt ist das Haus laut Eigentümer nicht. Ensembleschutz müsste ich nachfragen, wusste bis gerade eben gar nicht, dass es das gibt.

Das Haus hat schon seinen Reiz. Es ist auf jeden Fall gemütlicher als ein Neubau. Auf dem Grundstück steht auch ein bisschen Nebengelass, was den Reiz nochmal erhöht.

Nachteil ist, dass das Grundstück direkt an der Großen Röder (kleiner Fluss) liegt Laut "Nachbarn", welche wir schon einige Zeit kennen, gab es seit mindestens 70 Jahren keine Überschwemmung mehr.
Aber eines Tages könnte es trotzdem mal dazu kommen. Durch die Lage an der Röder, hat das Haus auch keinen Keller. Ebenso liegt das Wohnzimmer etwas tiefer, als der Rest des Hauses, vermutlich früher mal ein Kellerersatz - daher eventuell der muffige Geruch.

In den Dachbalken konnte ich keine Spuren vom Holzwurm erkennen. Pfetten sind doch die senkrechten "Stützen" vom Dach. Da habe ich keine gesehen. Kann es sein, dass sich das Dach nur über die Sparren stützt?

Auf jeden Fall habe ich von euch einige Punkte mitbekommen, welche ich nochmal nachfragen bzw. begutachten werde. Vielleicht kann ich auch Fotos machen. Die würde ich noch zur Verfügung stellen.

@ Stephan

Dein Angebot würde ich gerne annehmen. Ich melde mich bei dir.

Vielen Dank und Grüße
Enrico

Ich sags mal so: das muß man schon wollen. Auch das jahrelange Bauen etc.

Ich bin den einfachen Weg gegangen, habe ein bezugsfertiges, auf aktuellem Stand gehaltenes Haus aus den 1930ern gekauft und kann ohne viel zu renovieren oder gar zu sanieren jetzt einziehen.

Ich habe zwar mal Bauhauptgewerbe gelernt, aber die Aussicht auf "sich jahrelang um eine Baustelle kümmern" hat mich dann dazu veranlasst, das Rundum-sorglos-Paket zu wählen.

Nur so als Denkanstoß, ob du dir das wirklich antun willst

Wir hatten In Wüstenrot das "Melap-Programm" und haben uns damit beschäftigt. Als aber dann erfuhren, das da ein Architekt das Sagen über Farben, Materialien, die zu beauftragende Handwerksbetriebe usw. hat und man als Hausbesitzer nur noch ein eingeschränktes Mitspracherecht hat und es am Schluß so aussah, das man so viel Mehrkosten hat, das man trotz des Förderbetrages einen höheren Finanzaufwand hat, als ohne und zusätzlich nicht mal bestimmen darf was und wie gemacht werden soll - wir haben das Programm dankend abgelehnt.

Aus Erfahrung mit verschiednen Kunden kann ich klar sagen das alle bisher die sich Zuschüsse zur Denkmalpflege gehollt haben kräftig ins Knie gekniffen waren. Die Vorschrifften die die dabei machen sind bedeutend teurer wie das was man dazubekommt. Also ist das immer ein gewaltiges Minus Geschäft.

pfette = lastverteilung der sparren parallel zwischen first u traufe, abstuetzung ueber stiele auf die decken-/ bodenbalken.

- alle relevanten aussagen (hier denkmalschutz) entweder verbindlich behoerdlich abklaeren, sollte pflicht sein!, oder explizit als merkmal in den kaufvertrag reinschreiben. damit man ggf spaeter eine handhabe hat. (deutlich schlechtere variante)

- wie sieht denn die fluesschenwasserbelastung in der entwicklung der letzten 10 - 20 jahre da aus? stichwort sturzregen, da gibts evtl. noch negatives zu erwarten!, und ablaufmoeglichkeiten?

- denkmalschutz ggf. als ausschlussgrund betrachten/ behandeln.
- - foerderung gering, kosten hoch, gestaltungs- materialauswahlmoeglichkeiten gering, aufwand incl. behoerdenabwicklung hoch.

- bei alten baummaterialien im system bleiben (dampfsperre u dispersionslacke haben bei atmenden bauwerken, lehm, nix verloren, arbeiten gegeneinander)
- - alte baumaterialien bieten, wenn trocken, das beste wohnklima was du denken kannst. (feuchtepuffer, auch kuehlfunktion)

- klaeren inwieweit u ob neue verordnungen in die baustoffauswahl eingreifen.
- - muss fuer die zu erwartenden/ gewuenschten arbeiten ein bauantrag gestellt werden?

- hat man sone oekohuette erworben pruefen ob man nicht z.b. auch mit neuer heizung, hier flaechen-/ strahllungsheizung die gegebenen wohnklimatischen vorteile nicht unterstuetzen/ ausbauen kann.
nicht in jedem aber in dem/ den wichtigsten raeumen. statt flusenverwirbelungsheizung, konvektions- od fuboheizg.

gut informieren und nicht opfer seiner romantischen vorstellungen werden.
bei verkauf werden sich eingesetzte mittel nicht realisieren lassen. bei verkauf in der bauphase noch weniger.

mit sonen gemaeuern erfahrenen leuten, fachwerkerfahrener zimmermann waere erste wahl, lehmbauer geht auch der hat auch meist alle verfalls-erhalltungszustaende gesehen, durchgehen, ev. auch mehrmals, weil je mehr man weiss desto mehr fragen treten auf.

wie auch immer, druecke dir bei allen aspekten die daumen.